전세 계약 전 체크사항, 전세 사기 예방법, 전세보증금보험 종류

 

많은 사람이 선호하는 주거 형태 중 하나로 전세를 말하지 않을 수 없습니다. 전세 계약은 이만큼 수요가 많다고 할 수 있지만 자칫 잘못하면 큰 피해가 올 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 대부분 전 재산이 투여 되는 전세는 방심하는 사이에 순식간에 발생하고 전세 사기 피해를 보게 되면 회복 또한 많이 어렵다고 볼 수 있습니다. 이번에는 전세 사기에 대해 그 종류와 예방 방법에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

 

✅ 전세 사기의 대표적인 유형

1. 깡통 전세

매매가 보다 전세가가 높아서 임대인이 집을 경매나 다른 이유로 처분한다고 하더라도 돈이 부족해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 유형입니다. 

2. 신탁 

임대인이 자기 건물을 다른 은행권에 신탁한 후 대출받은 상태에서 전세 계약을 체결하는 유형입니다. 이때 우선 수익자는 임대인이 아닌 은행권으로 많이 설정되어 있기 때문에 등기에 소유주가 적혀 있다고 하더라도 신탁인 경우는 절대 전세로 계약 진행을 하면 안 됩니다. 

3. 이중 계약

동일한 주택에 대해서 여러 명과 계약을 체결하는 유형입니다. 이때 임차인 간의 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

또한 보증금을 받지 못하는 기존 세입자가 전입신고가 되어있을 경우 보장받지 못하기 때문에 전세금이 들어가기 전에 세대 전입신고 열람을 필수적으로 해봐야 합니다. 전입신고와 확정일자는 대부분 계약금이 들어가면 진행하시는 것을 추천해 드립니다.

 

임차인의 법적 주요 사항 

다른 권리들보다 주택 점유와 전입신고, 확정일자를 모두 갖춰야 대항력과 우선 변제권의 보호를 받을 수 있습니다. 

= 주택 점유 + 전입신고 + 확정일자 

 

 

✅ 전세 계약 전 필수 체크리스트 

전세 계약을 체결하기 전에 다음에 해당하는 것들을 필수적으로 확인해 봐야 합니다. 

1. 소유자 확인

계약서에 기재된 소유자가 실제 소유자인지 신분증 등을 함께 확인하여 등기부등본에 나와 있는 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.

2. 전세금 타당한지 확인

전세가율 확인하는 방법은 "전세가율 = 전세가격 / 매매가격"입니다. 이때 70~80%를 초과할 경우 위험하다고 볼 수 있습니다. 

3. 주택 상태 점검 

주택 상태를 직접 확인하고 문제가 있는 경우는 계약서 등에 기재하고 입주해서도 사전 점검표를 따로 만들어 입주 후에 발견되는 하자들을 사진 및 문자로 임대인에게 미리 알려야 합니다. 이때 전화보다는 문자로 남기는 것을 추천합니다.  

4. 공인중개사 확인

중개업소가 정식으로 등록되어 영업 중인 곳인지 확인하고 대표 공인중개사 본인과 계약하는 것이 안전합니다. 

5. 계약서는 반드시 서면으로 작성해야 하며 양 당사자가 서명해야 합니다. 

6. 계약금 및 보증금은 가급적 계좌 이체 등 안전한 방법으로 진행하며 영수증은 반드시 보관하고 있어야 합니다.

 

 

 

 

7. 주택 보증보험 가입 여부 

주택 보증보험 가입이 가능한지 필수적으로 알아보고 안 될 경우 전세권 설정 등기를 통해 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. 

주택 보증보험으로 진행할 경우 주택 보증보험 가입비가 발생합니다. 임대인이 낼 것인지 임차인이 낼 것인지 계약 전에 상호 협의가 이루어져야 하며 계약서에도 필히 명시해야 합니다. 

다가구 주택인 경우 전세 보증보험가입이 어려우니 다가구 주택 전세는 될 수 있는 대로 피하시는 게 좋습니다.

8. 권리 변동 확인

계약 후라도 하더라도 등기부등본을 수시로 확인해서 근저당권이 설정되거나 다른 권리들이 들어와 있는지 주기적으로 체크해봐야 합니다. 전입신고를 하게 되면 그다음 날 0시부터 적용됩니다. 그사이에 다른 권리들이 설정될 수 있기 때문에 체크해봐야 하는 필수사항입니다. 

 

 

 

 

✅ 주택 보증 보험 종류

 

1. HUG

https://www.khug.or.kr/index.jsp

HUG 주택도시보증공사

 

 

2. SGI서울보증

https://www.sgic.co.kr/?p=CCPMAN000001F01

SGI서울보증